Frau RAin Sterzinger Graf bearbeitet das Baurecht. Sie beantwortet für Sie diejenigen Fragen, welche bei der Mandatsbearbeitung wichtig sind.

Der Baurechtsfall lässt sich nicht mit den normalen, in der Ausbildung erworbenen (möglicherweise fundierten) Kenntnissen bewältigen. Neben den Problemen der unter dem Oberbegriff „Privates Baurecht“ sich verzweigenden, unterschiedlichen Rechtsgebiete stellen sich dem mit Bausachen Befassten vor allem Sachverhaltsschwierigkeiten und komplizierte technische Begriffe in den Weg. Dabei ist der Einstieg in den technischen Sachverhalt oft für die gesamte Bearbeitung der Sache entscheidend. Es bedarf deshalb zunächst einiger Hinweise für die Ermittlung der Tatsachen (dazu I.) und zur Arbeitsmethode (dazu II.) sowie zum Gegenstand der Tätigkeit (dazu III.).

I.  Ermittlung des Sachverhalts

Obwohl es sich bei der Errichtung von Bauvorhaben um gängige Geschehensabläufe handelt, bereitet das Erlernen der Bauabläufe, der technischen Begriffe und der Sachverhalte in der Praxis erhebliche Probleme. Die folgenden Anmerkungen sollen die Aufarbeitung des Sachverhalts erleichtern:

• Zunächst ist es unerlässlich, dass sich der Rechtsanwalt die Sachverhalte erklären lässt. Dazu ist ein eingehendes Aufkärungsgespräch mit dem Mandanten erforderlich und die Übergabe von Akten oder Unterlagen genügt nicht (vgl. unten II. und B I. und II.). Neben der genauen mündlichen Erläuterung ist es meist auch erforderlich, dass technische Abläufe und Konstruktionen zeichnerisch dargestellt werden und der Rechtsanwalt muss sich dann erklären lassen, ob es sich um einen Grundriss, einen Schnitt oder um eine Ansicht handelt.
• Wichtig ist, dass sich der Baurechtler nicht durch technische Begriffe und Sachverhalte überrumpeln lässt. Vor allem bei den ersten baurechtlichen Mandaten bedarf es der Nachfrage, was sich hinter den verrwendeten Begriffen oder den genannten Konstruktionen tatsächlich verbirgt. Der Rechtsanwalt ist kein Bautechniker und sollte deshalb fragen, was eine Perimeterdämmung, was PU-Hartschaumplatten oder eine PE-Folie darstellen oder wie z. B. ein Dach oder ein Fußboden aufgebaut ist und welche Funktion die einzelnen Teile der Konstruktion haben.
• Darüber hinaus muss sich der Baujurist die Fachbegriffe merken. Gelegentlich empfiehlt sich sogar die Führung eines eigenen Lexikons oder eines Registers. Vielfach lässt sich nur so vermeiden, dass falsche Begriffe verwendet werden (z. B. Wärmeisolierung statt richtig: Wärmedämmung; z. B. Betonqualität statt richtig: Betongüte). Auch sollte der Baujurist den Baupraktikern gut zuhören und deren Begriffe wieder verwenden (z. B. DIN einundvierzignullneun statt 4109 für die DIN 4109 betreffend den Schallschutz).
• Der Baujurist muss auch bei ihm offenkundigen und bereits bekannten Sachverhalten Schlussfolgerungen vermeiden, die in den Bereich der Bautechnik gehören (der im konkreten Fall aufgetretene Schimmel hat sicherlich eine andere Ursache als der jenige aus dem letzten, bearbeiteten Rechtsfall). Der Rechtsanwalt ist kein Bausachverständiger und darf sich auch nicht den Anschein davon geben.

II.  Arbeitsmethode

Die Tätigkeit des Rechtsanwalts beginnt nicht nach der Besprechung mit dem Mandanten, sondern sie läuft in seiner Anwesenheit ab. Zur Vermeidung von Zeitverlusten und inhaltlichen Fehlern ist sofortiges Diktat in Anwesenheit des Mandanten nötig. Das gilt sowohl für außergerichtliche Schreiben als auch für Klagen und Klagerwiderungen bzw. Schriftsätze aller Art.Zumindest die Chronologie und die Erwiderung auf Tatsachenbehauptungen der Gegenseite muss in Anwesenheit des Mandanten diktiert werden. Ergänzungen und Änderungen lassen sich hinterher (mit den heutigen technischen Möglichkeiten) leicht vornehmen. Beginnt man jedoch erst nach dem Mandantengespräch mit der Arbeit, dann fehlen meist Informationen, die nur der Mandant geben kann. Dies bringt Reibungsverluste und Verzögerungen mit sich. Also: sofortiges Diktat in Anwesenheit des Mandanten!

Das gilt auch für die reine Beratung, die es allerdings in Bausachen kaum gibt (vgl. auch unten III.). Der Rechtsanwalt hat sich in die aussergerichtliche Abwicklung einzuschalten. Er muss zu Verhandlungen mitgehen und er muss Baustellentermine (z. B. Abnahme) wahrnehmen. Die Abwehrberatung gibt es in Bausachen nicht. Sollte dennoch einmal ausnahmsweise nur eine Beratung erforderlich sein, dann ist auch hier das Ergebnis und der Inhalt in Anwesenheit des Mandanten zu diktieren (Aktennotiz). Dies erleichtert den späteren, nahezu sicher notwendigen Wiedereinstieg in die Materie.

Bearbeitet der RA umfangreichere Schreiben oder Schriftsätze in einer Pause zwischen zwei Bürobesprechungen, dann wird er durch zahlreiche Telefonate oder Mitarbeiter des Büros wegen des laufenden Bürogeschäftes ständig gestört. Nach einigen Wochen greift er zum ersten Hilfsmittel für solche Fälle: er trägt im Terminkalender (für die anderen Kollegen unleserlich) von 9-18 Uhr ein „Schriftsatz in Sachen Müller/Maier“. Nun kommt der schöne Tag, an dem der RA ausschließlich Zeit für die etwas liegen gebliebene Sache hat. Er beginnt auch forsch das Rubrum zu diktieren. Kurz danach stockt er jedoch schon wieder, weil Informationen fehlen. Ein abschliessendes oder auch nur vom Gerüst hier stimmiges Konzept für eine Klage ergibt sich nicht. Die einzige Lösung ist, den Mandanten nochmals zu bestellen und nun endlich mit ihm zusammen den gesamten Schriftsatz zu erarbeiten und in dessen Anwesenheit zu diktieren. Die Strukturen dafür sollte sich der RA vorher erarbeiten (z. B. Vortrag zum Abshluß des Bauvertrages, zum Bauablauf, zur Abnahme, zur Rechnungstellung, zu den Abschlagszahlungen, zu den Zusatzaufträgen und ggf. zu den Einwendungen des Bauherrn).

III.  Gegenstand der Tätigkeit

Vielfach erklären die Mandanten, sie wollten nur „beraten“ sein. Erfahrungsgemäß bringt die bloße Beratung in Bausachen jedoch nicht sehr viel (vgl. zur Beratung auch oben I.). Der Mandant erscheint später wieder und es muss dann außergerichtlich oder gerichtlich vorgegangen werden. Der Rechtsanwalt muss dem Bauherrn deshalb deutlich machen, dass er sich in den Fall einmischen muss. Eine bloße Erstberatung i. S. § 20 BRAGO gibt es in Bausachen ohnehin nicht. Meist ist die schriftliche, nachträgliche Darstellung notwendig (zur Methode oben I.).

Die Tätigkeitsfelder sind sehr umfangreich. Die baubegleitende Tätigkeit kann mit Honorarvereinbarungen - gegebenenfalls Stundenhonorar oder Pauschale - abgedeckt werden. Die Tätigkeit im Zusammenhang mit der Abnahme von Bauleistungen sollte dagegen nach Gegenstandswert und Rahmengebühr abgerechnet werden. Entsprechendes gilt für die außergerichtliche Verhandlung zur Beilegung von Streitigkeiten (vgl. dazu unten 2. Teil).

Im Rahmen der baubegleitenden Tätigkeit besteht die Gefahr, dass sich der Rechtsanwalt als Bauleiter einspannen lässt oder sozusagen zum faktischen Bauleiter wird. Die Hinweis- und Beratungspflichten sind in diesen Fällen umfangreich.

Im Rahmen der baubegleitenden Beratung stellt sich häufiger die Frage, ob der Rechtsanwalt dem Mandanten zur Kündigung eines Bauvertrages raten muss. Der BGH hat dies für einen Fall verneint, in dem die Kündigung wohl wegen Verzugs des GU berechtigt gewesen wäre1. Die Baufirma war in Verzug gekommen, eine Kündigung war jedoch „auf Rat des Anwalts“ verworfen worden. Dabei handelte es sich aber um keine rechtliche Einschätzung, sondern um die persönliche Meinung.

Der Rechtsanwalt hatte Fristen gesetzt, ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet und der Fertigstellungstermin war hinausgeschoben worden. Auch diesen Termin hielt jedoch der GU nicht ein und ging dann später in Konkurs. Der Bauherr machte Schadensersatz wegen der verspäteten Fertigstellung gegen den Rechtsanwalt geltend, weil er nicht frühzeitig zur Kündigung des Bauvertrags geraten hatte. Das OLG hatte den Rechtsanwalt zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, der BGH hat allerdings das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Maßgebend dabei war, dass sich die Folgen einer Kündigung und die Beurteilung der Vor- und Nachteile nicht im voraus hinreichend sicher beurteilen lassen und die Kündigung ein Risiko darstellt. Sie beseitigt darüber hinaus den Erfüllungsanspruch für die Zukunft und erfahrungsgemäß entstehen praktische und wirtschaftliche Probleme beim Einsatz eines weiteren Unternehmers. Der Rechtsstreit über den wichtigen Grund ist mit Unwägbarkeiten verknüpft. Der Rechtsanwalt durfte deshalb einer Kündigung skeptisch gegenüberstehen.

1 BGH Urt. v. 17. 9. 1998 - IX ZR 291/97 mit zust. Anm. v. Borgmann. BRAK-Mitt. 1998, 267 = NJW-RR 1999, 19 = BauR 1999, 56.

Tags: baurecht

Der Beitrag wurde am Freitag, den 12. Juni 2009 um 12:51 Uhr veröffentlicht und wurde unter Baurecht offtl. & priv. abgelegt. du kannst die Kommentare zu diesen Eintrag durch den RSS 2.0 Feed verfolgen. du kannst einen Kommentar schreiben, oder einen Trackback auf deiner Seite einrichten.